问：《新城区老旧住宅小区准物业管理实施细则》出台的背景？

　　答：为进一步加强新城区老旧住宅小区准物业管理工作，根据《呼和浩特市老旧住宅小区准物业管理办法》的有关规定，结合新城区实际，新城区人民政府办公室制定出台了《新城区老旧住宅小区准物业管理实施细则》（新政办发〔2014〕15号），并于2014年3月4日正式实施，有效期为5年。新城区物业管理局具体负责新城区准物业管理工作的监督指导和协调落实。

　　问：《新城区老旧住宅小区准物业管理实施细则》适用的范围？

　　答：本细则适用于新城区未实行专业化物业管理的老旧住宅小区的准物业管理活动。本细则所称老旧住宅小区，是指已经建成交付使用，经整治改造仍不具备实施专业化物业管理条件的住宅小区。由街道办事处组织实施以公共秩序维护、卫生保洁服务及监督管理活动。

　　本细则所述“准物业管理”是根据小区情况确定的以自治互助或互助和服务外包相结合等方式为居民提供基本物业服务的一种管理方式。

　　问：《新城区老旧住宅小区准物业管理实施细则》实施的原则？

　　答：为充分整合街道、社区的人力、物力资源，在实施社区准物业管理中，要按照“属地管理,分类指导,条块结合,以块为主”的原则,由各街道组建社区物业服务中心,对辖区内未实行专业化物业管理的老旧住宅小区实施“准物业管理”。物业服务中心工作人员主要由各街道物业办、社区工作人员、社区网格管理员、有劳动能力的低保户、下岗职工和业主代表以及热心居民等组成。

　　问：新城区老旧住宅小区准物业管理实行的制度？

　　答：实行老旧住宅小区准物业管理联席会议制度。准物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务中心、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

　　联席会议主要协调下列事项：

　　1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

　　2、物业服务中心在履行职责过程中出现的突出问题；

　　3、准物业管理区域内发生的突发事件；

　　4、准物业管理与社区管理的衔接和配合；

　　5、需要协调的其他物业管理事项。

　　问：老旧住宅小区物业管理区域的划分

　　答：老旧住宅小区物业管理区域的划分以有利于实施准物业管理为原则，由街道办事处根据小区建设用地规划许可证确定的红线图，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　老旧住宅小区的准物业管理区域可以结合社区网格的划分单独划定，也可以合并划定。

　　问：准物业管理可以实行的模式有？

　　答：1、在物业服务中心的监督指导下进行居民自管（祥见附注一）

　　2、成立非营利性物业服务机构（祥见附注二）

　　3、居民互助与服务外包相结合（祥见附注三）

　　以上三种模式可以采取单一方式，也可以多种方式相结合，具体确定和选择要根据本小区的资源情况和社区参与的情况来决定。

　　问：准物业管理服务内容一般包括？

　　答：准物业管理服务内容一般包括为小区居民有偿提供共有部位及共有设施设备维保、小区安全秩序维护、停车秩序维护、公共区域保洁和公共绿化养护等基本服务的活动。服务人提供的服务内容和服务标准应达到规定标准，服务内容和服务标准应在小区内显著位置向业主公示。

　　问：准物业管理的组织实施？

　　答：1、实行准物业服务管理的用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，优先使用老旧住宅小区的门房或者在其基础上进行改建；无门房的由街道办事处通过投资建设、租赁、购买等方式解决。

　　2、由区物业局制定老旧住宅小区准物业管理各项规章制度以及服务内容和服务标准，并负责对本辖区内各街道办事处的老旧住宅小区准物业管理活动进行监督。

　　3、有关部门负责对物业服务人员进行培训，提高管理人员的专业知识和业务技能，电工和水暖工等特殊工种，应当经过相应培训后方能上岗工作。

　　问：准物业管理费用及政府补贴政策？

　　答：1、准物业管理费用由政府补贴资金与业主交费承担，业主交费全部用于本小区物业管理，政府按规定予以补贴，每月每平方米补贴0.1元。区政府补贴应列入每年的财政预算。

　　2、区物业局、街道办事处、业主每三个月对承担物业服务管理的主体进行一次检查测评，达到服务内容及标准的，可以申请政府补贴。

　　3、实施准物业服务管理的老旧住宅小区中的低保户、特困户，可以凭民政部门核发的特困、低保等相关证明向所在社区或街道申请物业服务费减免，经当地社区公示无异议后，予以减免小区管理服务费用，减免部分纳入物业服务中心管理经费。

　　4、准物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等服务要交由专业经营单位管理。

　　5、老旧小区的垃圾二次转运费，由物业服务中心、社区证明，经街道上报政府审批可减免。

　　问：申请准物业管理政府补贴资金需要准备的材料有？

　　答：1、符合本细则规定条件的，由街道、社区向区物业局提出补贴申请，资金核算以小区为单位，材料齐全的，区物业局应予以受理。

　　2、区物业局在10日内进行材料审查和实地查勘，情况属实的，经区分管领导签字，由区物业局将补贴资金拨付街道办事处。

　　问：准物业管理补贴资金的拨付？

　　答：1、各社区在每年6月和12月分两次按标准据实向各街道物业办申报。各街道物业办核实汇总后向区物业局申报。区物业局确认后每次按6个月的补贴标准据实拨付市级配套资金，按1：1配比标准同步拨付。

　　2、因业主拖欠物业费等原因导致不能维持服务的，外包的专业物业机构可以退出管理服务，但应提前30日告知小区业主、所在地居委会、街道办事处及区物业管理部门。

　　3、外包的专业物业机构应当按照规定办理移交手续，在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　问：外包的专业物业机构退出物业管理区域的，应向业主委员会或者居委会做好下列交接工作？

　　答：1、移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。

　　2、实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品。

　　3、清退预收、代收未缴的有关费用。

　　问： 准物业管理的监督管理机制？

　　答：1、社区物业服务中心在街道、社区的指导下，在业主委员会的监督下开展工作，业务上接受区物业局的领导。由街道、社区、业主委员会制定物业管理工作目标任务及考核评分细则，依据细则按月组织考评，进行半年小结、全年总结。

　　2、区物业局负责本区内的社区化准物业管理服务收费的监督管理工作。社区物业服务中心应当每半年向全体住户公布一次小区实施准物业管理的收支情况，让住户充分了解本小区的经营状况，维护社区物业服务中心和住户双方的合法权益。

　　附注：

　　一、关于对第七条第1项的说明，单纯的居民自我管理，目的在于监督指导业主建立较为完善的居民自治管理制度。自管小区遇有重大事件或突发事件难以解决，由物业服务中心工作人员协调解决。

　　二、关于对第七条第2项的说明，非营利性物业服务机构将依托于街道办事处，形成“街道、社区、物业服务公司、小区管委会”四位一体的准物业管理格局。非营利性物业公司通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作，以市场机制保障物业服务的正常运行。优点在于能够整合街道资源、便于统一管理，高效快捷地为居民服务，通过市场化、专业化和社会化的机制，保障老旧小区准物业管理的长效运行。

　　三、关于对第七条第3项的说明，由街道办事处组织，按照有关规定将准物业管理中的专业服务部分外包给专业经营单位。居民可以提供的互助服务包括家政服务、维修水、电、暖等，有些居民在退休前就是技工，家政服务、维修水、电、暖等并不难。居民互相服务能够减少居民需要交纳的物业服务费用。而提供服务的居民还可获得一部分收入。居民可以自己向物业服务中心报名提供相关服务。