青海省人民政府关于进一步加强宏观调控促进
房地产市场平稳健康发展的实施意见
青政〔2011〕11号
西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
为深入贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神以及国家有关部委相关配套政策，进一步做好房地产市场调控工作，促进我省房地产市场平稳健康发展，特提出以下实施意见。
一、 进一步落实政府责任,建立约谈问责机制
(一)明确地方政府责任。各州(地、市)人民政府作为责任主体，政府主要领导作为第一责任人，分管领导作为直接责任人，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。各州(地、市)人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，同时向省住房城乡建设厅备案，并于3月中旬前向社会公布。
(二)落实约谈问责机制。省政府有关部门要加强对各州(地、市)人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，省住房城乡建设厅、省国土资源厅、省监察厅要会同有关部门，约谈有关州(地、市)人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、未完成保障性安居工程目标任务的，相关州(地、市)人民政府要向省政府作出报告。省监察厅、省住房城乡建设厅等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力和个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
二、加大市场监管力度，规范房地产市场秩序
(三)加强商品房预售行为监管。严格商品房预售许可管理，房地产开发企业未达到规定工程进度的不得办理预售许可，未取得预售许可前不得以团购、认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式进行变相预售，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款、履约保证金等性质的费用。违规预售的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》进行处罚。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，实行明码标价并一次性公开销售。严格商品房预售方案备案制度，各开发企业要严格按照商品房预售方案销售商品房，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。严格销售现场管理，房地产开发企业必须按《商品房销售管理办法》要求，在售楼现场对《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、节能措施、项目五证等信息进行公示，销售信息必须与网上签约系统中楼盘表信息保持一致。
(四)建立和完善商品房预售资金监管机制。各地房地产主管部门要加快完善商品住房预售资金监管制度，加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。西宁市要在6月底前进行预售资金监管试点工作，其他州、地要在年底前研究出台预售资金监管办法。
(五)严格商品房交易行为监管。严格依法查处捂盘惜售、哄抬房价行为，对存在捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易等违法违规行为的房地产开发企业，限制其新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款。对取得预售许可，未在规定时间内将全部可售房源一次性公开销售、有房不售或签订虚假商品房买卖合同等行为，采取暂停预售、关闭商品房买卖合同网上签约系统、记入信用档案等措施，情节严重的，依法降低或取消房地产开发企业资质，同时禁止该企业参加土地竞买活动，金融机构按规定停止对其发放新开发项目贷款。严格商品房销售合同管理，订立合同前，房地产开发企业应将商品房买卖合同向买受人明示，在合同中明确约定商品房公摊面积、质量性能、交付使用条件及其违约责任等，并将周边配套情况以销售现场公示方式告知买受人。房地产开发企业不得在合同设置损害购房人利益条件，应预先告知买受人有关房地产法律、法规和政策规定，因未告知导致买受人合法权益受到损害的，房地产开发企业要承担相应责任。
(六)加强房地产市场行为监管。落实资本金和项目保证金制度，严把房地产经营监督关，严厉打击屯地、炒地、随意调整容积率、发布虚假广告等行为，严格登记备案管理。切实落实工程竣工验收备案制度、节能指标公示制度，逐步开展住宅性能认定，确保商品房质量。健全完善各项权证办理和房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。
(七)加快全省房地产信息系统建设。加快全省个人住房信息系统建设，实现部、省、市三级联网和个人住房信息系统异地查询。按照统一的规范和标准，构建覆盖省、州(地、市)、县三级房地产主管部门互联互通、信息共享、运转协调、功能完善的全省信息网络，实现我省与住房城乡建设部之间房地产市场信息互联互通，以全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为执行住房限购、差别化信贷、税收调控政策提供技术支撑平台。
三、加强住房用地供应，严格土地审批后动态监管
(八)增加住房用地有效供给。省国土资源部门要指导督促各地加快编制城镇保障性住房建设用地供应计划，依据国土资源部制定的《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》，按年度分类确定各类城镇保障性住房的计划总供地规模、分类供地面积及比例、具体地块位置、供地时序、供地方式，并将其纳入市、县(市、行委)年度国有建设用地供应计划，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住宅建设用地供应总量的70%。对于住宅建设用地计划不落实，特别是保障性住房建设用地计划未落实到位的地区，停止住房建设用地审批及供应。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
(九)坚持和完善土地招拍挂制度。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。坚持“净地”出让，确保土地出让后能够及时交付使用。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明，同时竞买人要提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。严格建设用地出让合同管理，出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首付不得低于全部土地出让价款的50%。合同中必须明确开竣工时间及转让土地使用权的条件。
(十)依法加大闲置土地清理查处力度。国土部门采取有效措施，加快清理处理闲置土地，加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对因规划调整、基础配套不完善等造成土地闲置的，相关部门要积极配合国土部门制定解决方案，督促动工。对已到约定开动工时间但未构成闲置的土地，限期开发动工建设；对闲置1年未动工开发，按《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)收取土地闲置费，该企业一年内不得参加我省土地竞买活动；对闲置满2年的，由国土部门坚决依法收回国有建设用地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
四、严格执行国家信贷和税收政策，坚决抑制不合理住房需求
(十一)全面落实差别化住房信贷政策。人民银行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含)以下的家庭，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。
(十二)调整完善相关住房税收政策。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
(十三)实行住房限购政策。西宁市要按照国家有关规定及时出台住房限购实施细则，原则上在一定时期内对已拥有1套住房的西宁市户籍居民家庭、本省其他高海拔地区户籍居民家庭、能够提供在西宁市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非西宁市户籍居民家庭，在西宁市区内限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的西宁户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非西宁市户籍居民家庭、无法提供在西宁市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非西宁市户籍居民家庭，暂停在西宁市区内向其售房。违反规定购房的，禁止办理房地产登记手续。
五、加大保障性住房建设，不断完善住房保障体系
(十四)加快保障性住房供应。各地要按照“按需建设、应保尽保”的原则，建立以公共租赁住房、廉租房为主，多种保障性住房并存，梯度化、多形式、全覆盖的住房保障体系，采取有力措施，加大工作力度，确保完成中央和省政府下达的各项保障性安居工程建设年度任务。鼓励和引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，拓展保障性住房投融资渠道。
(十五)大力发展公共租赁住房。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。
六、加强组织领导，确保调控措施的有效落实
(十六)强化工作职责。各地区要加强组织领导，切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，充分认识做好房地产市场调控工作的重大意义，坚决落实稳定房价和宏观调控的各项措施。建设、房产、国土资源、发展改革、规划、税务、工商、统计和金融管理等部门要各司其职、分工协作，形成工作合力，加强督查指导，认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，规范市场行为，防止房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，促进民生改善和经济发展。
(十七)加强监督检查。各地要建立房地产预售楼盘巡查制度，定期或不定期对所辖区域内的预售楼盘进行巡查。省住房城乡建设厅每年会同国土、发展改革、工商、税务等部门组织开展房地产市场专项检查。
(十八)制定落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台稳定房价、推进保障性住房建设的具体政策措施。坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。
(十九)加强宣传引导。各级新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。对制造、散布虚假消息，扰乱房地产市场秩序的，要依法追究有关当事人的责任。
青海省人民政府
二〇一一年三月八日
