随着经济社会发展，人们的消费观念发生了很大变化。像贷款买房这种“拿明天的钱圆今天的梦”的消费理念，已经逐渐被广大消费者接受。银行为化解自身信用风险，往往要求购房者购买贷款保险。但是，目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。购房者要求改变住房贷款保险条例的呼声越来越高。最近获悉，上海、北京等地已在酝酿修改贷款购房保险办法，不久将向社会公布。为此，记者采访了中国保监会上海保监办的有关人士。

    问：现有的房贷保险条例有哪些需改进的地方？

    答：一、保险责任的实际承担期限，短于合同规定的保险期限。

    贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前，大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。保险费是从贷款开始之日起计收，而合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起承担。因此，未交房也就谈不上承担保险责任。

    二、保险公司不是按年，而是一次性收取全部保险费。

    有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年的保险费一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。

    三、购房者花钱买房，在贷款保险合同中却不是受益人。

    抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。这让许多购房者不理解，甚至觉得冤枉：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。

    问：修改后的房贷保险有什么新变化？

    答：新条款将原来根据住房价格制订保费，改由消费者的贷款余额来决定。如果贷款余额逐年下降，保险公司将计算利息因素，同步下降保费；同时，保险责任范围有所扩大，增加了还贷保证保险。如果被投保人在保险期限内因意外事故致死或伤残，丧失全部或部分还贷能力，由保险公司按规定的偿付比例承担被保险人贷款余额本金的全部或部分还贷责任。

    房贷保险的有效开展和良性发展，保险公司、银行、消费者都将获益，并将进一步促进住房制度改革。修改后的房贷保险条款，将更具科学性和可操作性，是保险公司几年来不断总结、并根据实际情况修订的，对完善此项工作，依法经营、依法监管，提供了技术性、法规性基础。

    问：房贷保险费率还有下降空间吗？

    答：科学的费率应使该险种在较长时期内的保费收入与赔款支出加上营业费用相等，而从近几年各地开办房贷保险的情况看，其出险率相当低。住房贷款保险存在降低费率的空间。同时，费率过高，也容易产生一些违规操作问题。如由于利益驱动，一些银行和中介公司在办理房贷保险中，存在不合格代理和提取超额手续费等现象。

    目前，国内房贷保险的费率一般在0．5％左右，而国外同种业务的保费要低得多，在北美和日本都不到0．05％。尽管费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期相互作用的结果，同时保险公司因开办时间短、掌握统计数据不足，在制定费率时出于稳妥考虑会趋向于高估保费，但是，过高的保费会影响保险公司的经营安全。因为由于逆选择的作用，风险低的人会趋向于不投保，使投保人构成中高风险群体比例过高。保险公司提高费率，会使更多的低风险主体退出，形成恶性循环。

    最近，上海、北京、杭州等城市正酝酿住房贷款保险办法的改革，其中之一，就是费率在原来的基础上有所调整。上海在即将公布的新的个人抵押住房综合保险条款中规定：将原来根据住房价格制订保费改由消费者的贷款余额决定，贷款余额逐年下降，保险公司将计算利息因素，同步下降保费；在杭州，中国人民保险公司杭州分公司、太平洋保险公司杭州分公司经保监会批准，今年6月以来调整了保险费率，使之下降了20％左右；在北京，太平洋保险公司北京分公司自今年8月起实行新的个人抵押商品住房保险，保险费率分为6个档次，比以前0．56％的固定费率有所调整。总之，住房贷款保险费率总体上是趋于降低。