何谓“自用5年以上、家庭唯一生活用房”

　　个人所得税现行政策规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。那么，何谓“自用5年以上、家庭唯一生活用房”？

　　（一）家庭生活用房的界定方法

　　原则上应依据《房地产权证》上“房屋用途”一栏来确认。目前，《房地产权证》上“房屋用途”一栏是根据规划部门批文，由房管部门在办理《房地产权证》时确认房屋的用途。房屋用途主要分为两类：居住用房和非居住用房。非居住用房又分为商业用房、工业用房等。应该说，对于第一类“居住用房”，如果自用5年以上，且是家庭唯一住房，个人取得的转让所得免征个人所得税；对于个人转让第二类房产取得的所得，均应按现行税收政策规定征收个人所得税。

　　（二）“自用5年以上”的时间起点与终点

　　首先，是明确起始时间。“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。可见，起始时间是购房时间。购房要签购房合同，交购房款，交契税，办理《房地产权证》，我们应该将哪个时间认定为购房时间呢？况且，个人依照房改政策购买公有住房的程序与购买商品房的程序又有所不同，我们该如何认定购房时间呢？

　　这里，我们分两种情况：

　　第一种：购买房改房时间的确定。购房合同的生效时间、房款收据开具日期、《房地产权证》上注明时间，看三者谁的时间最早，即“孰先”原则。通常情况下，前二者的时间会相对早些。

　　第二种：购买其他住房（主要是商品房）时间的确定。《房地产权证》注明时间、契税完税凭证上注明日期，看二者谁的时间最早，仍然是适用“孰先”原则。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房屋管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，正常情况下，契税完税凭证上注明的时间会相对早些。

　　其次，是房屋转让时间的确定。现行政策明确规定为销售发票上注明的时间。此前，我省是按照省府办公厅《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号）第四点“个人转让住房以房屋交易机构受理该住房转让申请之日作为其转让住房的时间”的规定执行。按现行政策规定执行，可能存在这样一个问题：买卖双方会将卖方自用不够5年的住房作为交易标的，一旦在房屋交易机构递件成功，就证明房屋产权没有问题，买方放心，卖方也可以及时拿到全部或部分售房款，为减少税费，买卖双方会等到房屋自用时间满5年之后再去缴纳税费，开具销售发票，导致纳税义务发生时间与房屋实际交易时间不一致。

　　（三）何谓“家庭唯一”生活用房

　　首先，是明确“唯一”的地域范围。现行政策规定为：在同一省、自治区、直辖市范围内。如果某家庭在北京、上海、深圳各有一套家庭生活用房，则每一套都属于家庭“唯一”生活用房，若再符合其他免税条件，就可免征个人所得税。

　　其次，是明确“家庭”的人员范围。中国是一个非常讲究亲情的国度，不仅有三口之家，还有几代同堂。那么，如何确定“家庭”的人员范围呢？现行政策明确地将“家庭”的人员范围界定为有配偶的夫妻双方。为便于理解，下面举例说明：

　　例1.洪某夫妻婚后住在荔湾区洪父母的一处老宅，并育有一子阿涛。2003年，为让阿涛就读某省重点初中，洪某夫妻在广州某名校附近购买住房一套，《房地产权证》上的房屋权属人写成了洪某夫妻。2006年1月，洪父母将荔湾区老宅卖掉，在广州市天河北新购一套住房，因担心将来开征遗产税，遂将《房地产权证》上的房屋权属人写成了洪某。2006年7月，阿涛初中毕业，洪某夫妻卖掉名校附近房产，与洪父母搬到天河北同住。我们分析一下洪家个人所得税缴纳情况：

　　首先，洪父母卖老宅，因自用时间在5年以上，又是洪父母家庭唯一生活用房，所以，免征个人所得税。再看洪某夫妻卖掉名校附近房产，因为洪某还是天河北住房的房屋权属人，所以，名校附近房产不是洪某夫妻的家庭唯一生活用房，应征收个人所得税；当然，如果洪父母将天河北住房的房屋权属人写成洪父母本人，则洪某夫妻在名校附近的住房就是家庭“唯一”生活用房，因洪某夫妻自用住房时间是3年，不满5年，应征收个人所得税。可见，税收政策规定的“家庭”的人员范围越小，对纳税人越有利的。

　　当然，关于“唯一”家庭生活用房问题，现行政策规定也存在不够明晰的地方。下面只分析两种情况：

　　第一种：夫妻一方或双方与夫妻以外的他人是《房地产权证》上的房地产权的共有人，比如与父母、兄弟姐妹、朋友、生意伙伴，等等。

　　例2.甲与甲父母共同拥有广州一处西关大屋产权，属共同共有。2000年，甲与乙结婚后与甲父母同住西关大屋。2001年5月，乙与乙母作为房地产权共有人在广州市越秀区购买住房一套。2007年4月，乙与乙母转让越秀房产，住房自用时间已满5年，乙是否可以免缴个人所得税？我们先分析一下：

　　思路一：只要是房屋权属人，不管是唯一房屋权属人，还是众多房屋权属人之一，都视为拥有一套住房，则乙应当缴纳个人所得税。

　　思路二：以甲乙夫妻拥有的房产权属份额合计为“一”作标准，超过“一”就征税；否则，就免缴个人所得税。这样做，对甲乙比较合理，只是以下问题难以解决：

　　问题一：有些房产的权属是共同共有，不是按份共有，不到处置房产时，税务机关是无法知道纳税人拥有的具体房产权属份额的，如甲拥有西关大屋的权属份额，所以，税务机关无法确定甲乙拥有房产权属份额合计是否达到“一”，自然也就难以确定是否要征税。

　　问题二：退一步说，就算问题一能够解决（如1／3、1／2之类粗略计算），那么“一”又该如何确定呢？如果简单地将1／3 1／2．．．．．．＞1，就认定为不是“唯一”家庭住房，让人感觉比较虚拟和难以理解，且税款的计算也存在诸多难题；如果与房屋市场价格相联系来确定这个“一”，西关大屋市价是150万元，越秀房产市价是80万元，甲乙夫妻拥有房产的价值就是：150×1／3＋80×1／2=90（万元）。那么，90万元该与谁（80万或150万）比较来确定是否超过这个“一”呢？况且房屋的市场价格是不断变化的，而房屋价格的评估又是一项专业性较强的工作，如果由专门机构评估又会涉及到费用问题，这都使得思路二难以行得通。比较而言，思路一是我们目前可以采用的唯一方法，但要获得纳税人的理解，税务机关需要作大量的解释工作。

　　第二种：夫妻双方婚前各拥有房产，并进行了婚前财产公证，婚后一方转让其婚前所购房产。

　　例3.丙丁2006年结婚，并就婚前各自购买的一套住房进行婚前财产公证。2007年5月，丁卖掉婚前所购房产，丁是否要缴纳个人所得税？

　　由于对婚姻关系中夫妻财产关系的这种变化，现行税收政策还未予考虑，所以，虽然丁对丙婚前所购房产没有所有权，丁确实是卖掉自己的唯一生活用房，但却不是卖掉家庭的唯一生活用房，按现行税收政策规定,丁要缴纳个人所得税。