自2004年开始，中国内地房价上涨的势头就像脱了缰绳的野马，难以控制。2005年，国家采取经济手段与行政干预相结合的办法进行调控。2008年金融危机席卷全球，当年年底，房地产市场极度萎缩，相关产业受损，中央和地方政府相继出台了救市政策。2009年5月市场转暖，下半年房价出现报复性反弹。为了使房地产市场健康稳定发展，国家先后出台了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）、《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号，又称新国八条）、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）等一系列文件，调整了相应税收政策，逐级加大宏观调控力度。为了帮助纳税人和税务干部准确理解和运用房地产各环节的税收政策，提高办税效率，现对土地增值税、契税、个人所得税及营业税的政策调整归纳解读如下：
一、土地增值税政策的调整
根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）和湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知 （湘地税发〔2010〕25号），可按下表办理有关土地增值税事项。
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类别 |
调整后的政策 |
执行时间 |
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土地增值税预征率 |
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 湖南省预征率 ： 1．普通标准住宅1.5%； |
自2010年7月1日起执行 |
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土地增值税核定征收率 |
核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 湖南省核定征收率为： |
自2010年7月1日起执行 |
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土地增值税清算 |
企业应及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大案件要及时向社会公布案件处理情况。 |
自2010年7月1日起执行 |
二、关于房地产交易环节契税和个人所得税政策的调整
根据财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定，个人购买住房和出售自有住房并在1年内重新购房的，可按下表办理有关契税、个人所得税事项
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类别 |
调整后的政策 |
执行时间 |
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个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的 |
减半征收契税，湖南减半征收契税税率为2% |
自2010年10月1日起执行 |
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个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的， |
减按1%税率征收契税 |
同上 |
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个人购买普通住房，但该住房不属于家庭唯一住房的， |
按标准税率纳税，湖南税率为4% |
同上 |
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个人购买非普通住房的， |
按标准税率纳税，湖南税率为4% |
同上 |
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对出售自有住房并在1年内重新购房的 |
不再减免个人所得税。 |
同上 |
三、个人住房转让营业税政策调整
根据财政部 国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》（财税[2011]12号）规定，个人住房转让可按下表办理有关营业税及其城建税教育费附加事项。
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类别 |
调整后的政策（不足5年的住房） |
调整后的政策（超过5年的住房） |
执行时间 |
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销售住房
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个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税； |
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自发文次日起执行，即从二〇一一年一月二十七日起执行 |
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销售普通 住房
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个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 |
同上 |
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销售非普通住房
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个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； |
同上 |
四、理解政策的关键点
1、可以享受契税优惠政策的住房必须同时符合二个条件：一是普通住房，二是家庭唯一住房；或者说购买的是普通住房，且该住房属于家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）。《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发〔2005〕23号 ）明确规定普通住房的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。即使属于普通住房，但不属于家庭唯一住房的，也不能享受税收优惠政策，必须一律按4%的税率缴纳契税。这里所称的属于家庭唯一住房不是指在某个县，也不是指某个市州，而是指在全国范围内。如果在贯彻落实上级文件时，理解有误，走了样、跑了调，对个人购买普通住房、但不是家庭唯一住房的，也减按2%甚至更优惠的税率征收契税，或者享受营业税优惠，就会在全省造成不良影响。
2、对出售自有住房并在1年内重新购房的不再减免个人所得税。
3、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。普通住房的标准依照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发〔2005〕23号 ）规定执行。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）明确要求：“继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。”
4、各级税务部门要认真学习并正确理解调整后的各项税收政策，从讲政治的高度贯彻执行有关法规。一是执行好《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”；二是执行好《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”；三是执行好《税收征管法》，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定”。
同时，各级税务部门要对与现行税收政策相抵触的规定予以及时清理。如果在贯彻落实上级文件时理解有误，走了样、跑了调，如对个人购买普通住房、但不是家庭唯一住房的，也减按2%甚至更优惠的税率征收契税，或者享受营业税优惠，就会在全省造成不良影响。 （财产和行为税处处长：王振军）
