谢寿光：
尊敬的李扬副院长，各位领导、各位专家，新闻界的朋友们，女士们、先生们，大家下午好。
由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在开始，出席今天会议的专家和领导有：中国社会科学院副院长李扬教授；中国投资协会会长、国家发展和改革研究会投资研究所原所长张汉亚教授；住房和城乡建设部政策研究中心王珏林副主任；中国社会科学院城市发展与环境研究所潘家华所长；国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松研究员；商务部国际贸易经济合作研究院梅新育研究员；中国社会科学院财政预贸易经济研究所研究室倪鹏飞主任；中国社会科学院金融研究所金融市场研究室尹中立副主任；中国社会科学院城市发展与环境研究所张新平书记；中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景国研究员。
2011-05-05 13：58：14
谢寿光：
房地产是当下中国社会的一个热门话题，从今天媒体出席的程度也可以看到，这个时候最需要的更多的是理性的声音和对房地产市场以及房价进行科学分析，中国社会科学院对房地产的研究有好几支队伍，其中城市所这支队伍是最早以蓝皮书的方式发布年度性研究报告，现在这个时候，信息量巨大，但是专家在这个问题上的研究成果对于理性的引导中国房地产业的发展以及解决今天国人的住房需求，应当说具有重要的参考价值。
2011-05-05 14：00：04
谢寿光：
一年一度的《房地产蓝皮书》发布会，都会在媒体中引起巨大的反响，同时一些研究的观点和对房地产市场的走势以及房价的判断也会引起巨大的争议，今年这部最新的《房地产蓝皮书》是我们城市所的专家、研究团队经过长期连续性的观察、判断所得出的结果，它作为蓝皮书里面重要的一部，这个成果和今天出席会议的专家以及媒体的分享。
首先有请中国社会科学院李扬副院长讲话，大家欢迎。
2011-05-05 14：01：11
李扬：
尊敬的各位来宾，各位媒体的朋友们，女士们、先生们下午好。非常高兴能参加由我们院城市发展与环境研究所主持，由我们社会科学文献出版社出版的《房地产蓝皮书》新闻发布会。正如刚刚谢社长所说，房地产问题是当今中国几大热点的问题之一，之所以长久被人们所热议，确实因为它非常复杂，复杂在影响因素非常多，同时面非常广，还有一个复杂是影响的时间非常长，所以对这个问题需要有多方面的研究，这样的研究成果问世应该是非常值得欢迎的。
2011-05-05 14：02：54
李扬：
这么复杂的问题，今天的致词里面不可能说很多，可能有一些朋友知道，我本人在中国是最早研究房地产市场的研究人员之一，在90年代初期就开始研究，我还出过一本书，对于我国房地产的制度的演化有一些了解。正因为了解，最近这几年来，我在公开场合，特别是面对媒体的时候很少说。有一次在中央电视台说到宏观经济的时候，主持人一定要让我说一说房地产，我只说了一句话，我说这个市场已经变得非常无聊，所谓无聊就是大家各执一端，并且都是依据不可靠的数据在说，有时候是道听途说的一些数据在说。所以要解决我国房地产的问题，要使得中国的房地产市场长期健康持续的发展，在我自己看要做的是大量的基础性的工作。有几个前提性的问题需要再做一些比较透彻的分析，而且要获得共识。
2011-05-05 14：05：36
李扬：
第一，对于中国目前房地产市场的状况要有一个科学的基本判断。现在媒体给人的一种感觉就是这个市场已经坏得不得了了，充满了陷井、充满了欺诈、充满了对于低收入者、对于工薪阶级的不公平，充满了不光彩、不能够安定民心的事情。但是我们应该看到，就是这样的房地产市场，使得中国人均居住面积从改革之前，我印象是人均3。7平米，到今天人均30几平米，从改革之前，除了农村人有自己的房子，城里人基本没有自己的房子，当然这个数据没有很好的调查研究，只是听一些媒体传，中国自有房率百分之八十几，也没有那么多，但是有相当一部分人拥有自己的住房，这个成绩无论如何都不能否定。现在有一种取向，否定这几年以市场化为基本取向的房地产市场的改革希望回归国家、政府大包大揽的体制中去，我觉得这肯定是错误的。对于这个问题，我觉得我们还是在研究中国房地产市场，要有稳定、科学、客观的判断，应该说它的功劳非常大，只是说在这样发展的过程中有一些偏颇，有一些问题事先我们没有考虑到，或者考虑不周到，在解决了一些问题的同时产生了另外一些问题，因此对这个问题有历史的观点、有全面的观点、科学的观点，而不应当通过激愤或者很莫名其妙的感情来研究这么复杂的事情。这是我想说的第一点。
2011-05-05 14：07：08
李扬：
第二，我们要对这段历史有一个分析，昨天在财贸所有一个房地产的课题，我讲了八个方面，我们既要知道今天中国房地产市场是这个状况，也要知道昨天是什么，要知道它是如何过来的。如果想纠正目前这样一种状况，就要知道当时它为什么走这条路，为什么走这条路上产生了新的问题。如果跟年纪大一点的人可以交谈，但是跟年轻人谈这些事情，他们不了解。中国的房地产改革如同其他的改革一样，基本上是在过不下去的情况下才启动的。就房地产市场来说，基本上大家都觉得在传统体制下已经很难享受到应有的住房，依靠传统体制解决不了日益增加的人口和日益增加的住房需求的时候，就要改革。
我记得不错的话，最早改革的方针用三个字概括，叫做“租、售、建”。所谓“租”就是提租，非常低的租金，这个租金低到不能维持简单维修房子的时候，更不要说通过租金来回收成本。收到这个租金都不能使得房子得到维护，所以提租是必然的举动。“售”就是卖房，那时候在80年代末、90年代初期，提出了把一些房子卖掉，背后就包含市场化改革、货币化分房的思路在里面。第三叫“建”，所谓建就是建设，因为房子不够了，人均三点几平米，所以要大力推进住房的投资，要建设新的住房让大家能够逐渐满足自己的住房需求。
2011-05-05 14：10：01
李扬：
从实际推行的情况来看，因为当时市场刚刚改革，大家知道中国的改革正式确立走社会主义市场化道路这样一个改革方向是在92年。“租、售、建”三字改革方针也大约在那个年代前后提出的，大家还不知道是什么市场，还不知道搞成什么市场，还不知道市场经济条件下我们的收入、我们的生活会受到什么样的影响。所以我的印象当时提租遭到了大家强烈的抵制，大家不愿意。有一个省讨论提租提几分钱讨论了两年，最后是无疾而终，都不愿意。所谓建，又没钱，因为当时在90年代初期中国还不像今天，有大量的储蓄，银行有大量的存款，我们还持有三万亿美元的外汇，钱比较充裕，甚至到了流动性过剩的程度，没有钱，而盖房子需要大量的钱，因此为建设住宅筹集资金是非常头疼的问题。当时财政没有钱，大家知道90年代是中国财政状况最差的时候，财政占GDP的比重1%-10%以下，今天预算内是百分之二十几，加上预算外和一些基金收入是百分之三十几，如果按照财贸所的估计，加上政府一些收费等等，占GDP的百分之四十几，不可同日而语。所以今天政府说我们居民、企业提出什么样的要求，政府尽可能满足，汶川地震这么大规模的投入重建，现在经济发展了，经济翻了好几番，有钱去做这些事情了。
2011-05-05 14：11：08
李扬：
90年代初期，中国财政最困难的时候，年年赤字，而且是硬赤字，县级财政几乎无一不赤字，今天我们县上也有问题，咱们今天的县级财政也出现了赤字问题，今天的情况和那时候的情况没法比，那时候没有钱。居民的钱呢？90年代初期我们居民的收入水平有100多块钱这样一个水平，企业没钱，企业长期大面积的亏损，因为企业改革还没有正式推开，所以“建”是一句空话，租、售、建三字方针，售可以同时解决很多问题，不就是卖吗？当时已经开始改革了，已经有一些人富裕了起来，有人买，卖了以后房子是谁的呢？我们传统是直管房和自管房，自管房就比如是中国社科院的房，卖了之后是中国社科院得钱；而如果直管房卖了以后是市政府的钱，总之是大家都很欢喜的事情，所以卖房是当时唯一能够推行的事情。
2011-05-05 14：16：42
李扬：
但是今天为什么翻这些老古董呢？就是说我们到今天大家在批评中国今天的住房市场，只是卖、只是商品房，商品房的发展是过度的，要考虑当时是怎样起来的，当时只有卖房一个途径，卖了房回头有钱就可以盖房，所以售和建的问题都可以解决。就是这样一个历史的一个轨迹导致我们今天几个市场的重大缺陷：一是非常偏颇于市场化的卖房机制，与此相关的开发商、土地财政等等都有关。第二个缺陷中国整个住房市场中，租房市场极其疲弱，在这个意义上，国务院从前年开始大规模的推公租房，这是一个非常英明的战略举措，因为它正式地把租房也作为满足我们居民住宅需求的一个正常的必要手段，而在此前，虽然政府有关部门并没有非常明确地说，但是隐含的意思就是所谓居者有其屋，在中国就是居者买其屋，公租房政策我觉得最大的贡献是，所谓居者有其屋，就是你有地方住，这个地方有可能是你买的，但是多数人有可能是租的，这样一个战略顺便也就回答了一些问题，现在在媒体上其实被炒得很厉害的问题，我们经常会看到，毕业的大学生买不起房，如果正常的市场经济，买不起房才是正常的事情，必须积累一段时间，并且借助金融才能买得起房。进一步还要因此背一辈子债，我们看到市场经济国家无不如此，但是在我们这里说是不正常的现象，并且造出一个贬义词叫房奴来形容这个现象。
2011-05-05 14：16：52
李扬：
我想说的是，目前我们很多复杂的问题，都可以追溯到原点上，那个时候没有办法，只有卖房这么一条路。而且这个东西有历史的惯性，延续下来以后，变得好像租房不是我们国家住房体系的一个部分。恨不得下岗工人都买得起房我们才是一个为民的住房制度，这是错误的，错误有很多原因，其中一个很重要的原因是历史的轨迹使然，是我们改革的起点使然。一直到1998年国务院发了关于推进城镇住房改革决定，翻遍那个《决定》，关于出租的问题很少提到，我的印象是没有提到，都是怎么卖房，怎么建房地产开发公司，怎么多方筹集资金去盖房。这个问题今天已经成为了问题，我们觉得中央很英明，用公租房这样一个概念，打开了中国市场，用出租房的方式，用一部分人用租房的方式来实现自己“居者有其屋”的希望，一条有效地道路。这是我想说的第二点，也就是说我们研究今天，不要忘记历史。特别是对于一些年轻人，不要枉自在那儿指责，如果你处在当时的环境中，你未必比当时的决策者做得好，更不用说回到传统体制去，回到一人3。7平米试试看。这是我想说的第二点。
2011-05-05 14：19：11
李扬：
第三，与第二个问题相关，由于我们住房制度的改革是在这样一个受到诸种因素制约的情况下推开的，而且是在诸种因素影响下发展着的，所以使得今天确实有点偏颇。理论上说，社会主义市场经济条件下的住房制度，应该是市场机制为基础，政府调控相配合这样一个制度。还是关于社会主义市场经济的体系的描述，就是市场在社会资源配置中发挥基础性作用，这句话用到住房市场上，也就是市场机制应当在住房发展、住房分配、住房消费、住房调控这样一个整个事务中发挥基础性作用，我觉得这一点不能动摇。
2011-05-05 14：19：33
李扬：
为什么要特别强调不能动摇呢？因为中央文件都说到，我何必多强调这一点呢？是因为很多的言论是在动摇这一点的。当然这里面我们对于市场的机制基础要有全面的了解，市场机制为基础，绝不意味着建房、买房、卖房，包括用市场水平的租金提供出租用房，按照这个租金去租用自己的住房。我的意思就是说包括住房销售和住房出租这两个市场都有原则，都是市场性的原则。由于它都统一于市场经济场原则，我们就能获得一个均衡，人们用租金，一个市场的租金，比如一个城市的租金和这个城市的房价，应当通过一个公式套算出来，它应当是无偏的。也就是说租金的资本化应该大致上等于目前的房价，这个市场才是均衡的市场。
我看到全国可能比较接近这样一种状态的是上海、深圳，市场化的程度比较高。像北京房价和租金价格差非常大，最近是控制了房价，租金价格又窜上来了，很多人说是调控的坏结果，我觉得不应当这样看，它逐渐在恢复，租金和商品房价格之间均衡的关系，这一点上我觉得我在这儿讲，我看到最近一些探讨，大家没有讨论这个问题，这个问题必须讨论。而且所谓租和售，就是拥有自有住房以及去租用这个住房，要能够运行发展，健康的互相促进，必须有均衡关系，必须通过资本的折现能够使它们基本相等。
2011-05-05 14：20：53
李扬：
在这个基础上才有政府提供各种各样的，或者直接提供住房，或者给一些收入相对比较低的人给予住房补贴，无论是政府直接进入住房市场还是间接地通过补贴等各种方式进入市场都不能够干扰市场机制的运行，我觉得应当确立这样一个原则，需要有这样的探讨。
与此相关的，刚刚我事实上也说了，就是我们市场结构的问题，如果说媒体上传的不错，中国的自有住房率是89。3%，就是只有10%的人租房。大家知道，全世界资源最丰富、市场最自由、最私有化的国家是美国，没有人阻碍它私人拥有住房。它的自有住房率我的印象是68%，也就是说32%的人是租房，这是全国的平均数，大家知道美国的土地广袤，而且盖房子也很容易，大家看最近美国的龙卷风，卷的也快、盖的也快，拥有住房是比较简单的，但是它只有68%。而且各个城市不同，纽约的自有住房率不到30%，相当于中国北京、上海这种地方，我们北京、上海自有住房率多少？你怎么能够拥有住房？你如果让北京、上海这样一些商务成本、生活成本已经很高的地方，让80、90%的人拥有住房，这个目标怎么能够实现？不应该提出这样一个目标，对市场结构我们要研究。
2011-05-05 14：25：05
李扬：
一般发展中国家大概一半对一半，还有一个发达国家是德国，德国的自有住房不到30%，也就是说70%甚至更多一点是租房。最近中央领导谈到住房问题的时候，也引用了这个材料，这个材料告诉我研究的时候要考虑中国市场结构，要引导人们建立正确住房的消费观念，正确理解“居者有其屋”的战略，不应当一说我的权利，劳动还是你的权利，不劳动者不得食这是我们更大的权利，你不创造财富说，你有权利住什么房？这是不对称的，我们必须对此要树立一个正确的观念。所以我们需要对于我们住房的结构有一个看法，如果我们住房中越来越大的比例，40%的人靠租房来满足自己的需求，如果租金的价格能够通过一个折现、通过一个资本化的比率能够和租房价格基本拉平，这个市场不就和谐了吗？
住房的问题很多，我的专业是住房金融也不多说。我想跟你们表达的意思是，这个问题非常复杂，我们需要大量的研究，当然这个研究应当是扎扎实实的，是有调查的，要有理论根据的，要有国际借鉴的，要有对中国国情实实在在的分析，同时住房问题不能简简单单说住房还要和收入分配，和我们的生产发展、和我们的产业结构调整、和我们的城镇化发展等等密切结合起来看，才不至于失之偏颇。包括社会保障制度、医疗制度、养老制度都要结合起来，才能对住房提供一个切实的看法。
2011-05-05 14：29：04
李扬：
我希望我们作为一个讨论的系列，能够做下去，希望就更深入的问题、更全面的问题做出更多的探讨来服务于我们国家的经济发展，谢谢。
2011-05-05 14：30：36
谢寿光：
非常感谢李扬副院长卓有见地的、非常理性的给我们做一场很生动的报告，有助于这本《房地产蓝皮书》能够更加科学、更加推进中国房地产市场以及解决我国住房问题起到积极的参考作用。
下面有请《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十一五”回顾与“十二五”展望做一个本书的主题报告，大家欢迎。
2011-05-05 14：31：58
尚教蔚：
各位媒体、专家，新闻界的朋友们，下午好。
首先非常感谢各位参加2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会，下面我代表课题组做主题发言。今天我给各位介绍四个方面的内容：第一，房地产市场“十一五”发展回顾；第二，“十一五”房地产发展主要成效与主要存在的问题；第三，房地产市场2011年走势与“十二五”展望。第四、政治建议。
第一个方面，房地产市场“十一五”发展回顾。
2011-05-05 14：35：39
尚教蔚：
1。房价整体快速上涨，增速波动起伏。“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势，由2006年每平方米3367元，上涨到2010年的每平方米5025元，年均增速达9。7%，比“十五”提高1。3个百分点。“十一五”期间房价增速体现出M型走势，2010年增速为7。4%。
2。，调控力度不断加大，后期保障性住房建设快速推进。“十一五”期间房地产调控政策由国办发、国发多达10个，调控力度不断加大、针对性加强，手段多样化、政策差别化。2010年针对地方政府建立了考核问责制。部分地方政府还出台了限购令。2009年开始住房保障建设加快，2010年全国保障性住房和各类澎湖区改造住房实际开工建设590万套，基本建成370万套。
3。房地产投资进一步增长，年均增速有所减缓。“十一五”期间房地产投资由2006年的1。9万亿元上升到2010年的4。8万亿，累计投资达16万亿，比“十五”多出10。7万亿，年均投资额是“十五”的三倍，年均增速比“十五”回落1。2个百分点，但2010年房地产投资增速高达33。2%。
4。土地购置增长区稳、土地开发先增后降，“十一五”期间土地购置面积增长区稳，由2006年的3。7亿平米上升到2010年的4。1亿平米，累计达18。9亿平米，比“十一五”增加2亿平米，前期总体呈下降趋势，但2010年同比增长为28。4%。
土地开发面积由2006年的2。7亿平米，下降到2010年的2。1亿平米，累计达12。8亿平米。土地开发面积由2006年的2。7亿平米下降多2010年的2。1亿平米，累计达12。8亿平米，比“十一五”增加2。9亿平米，土地开发同比增长呈下降态势。除2008年外，土地购置特别是土地开发与高涨销售互相匹配，导致“十一五”期间土地偏紧，给房地产开发企业在销售旺盛时高度控制楼盘开发进度和销售进度提供了机会，降低了住房的有效控制能力。
2011-05-05 14：36：08
尚教蔚：
5。房地产开发进度减缓。“十一五”期间房地产开发进度减缓，以房屋建筑面积竣工率为例，从2006年的28。7，下降到2010年的18。7%，下降10个百分点，并呈扩大态势，一方面表明施工面积增加较快，另一方面也表明竣工面积增速放慢，在一定程度上反映了房地产开发企业开发进度的减缓。
6。商品房市场供给偏紧。商品房市场需求偏旺，2006到2009年住房竣工1889万套，而同期销售住房2491万套，销售比竣工多602万套，2009年当年竣工还多47万套，进一步说明需求偏旺。
2011-05-05 14：37：20
尚教蔚：
第二方面，“十一五”房地产发展取得的主要成效与存在的主要问题。
主要成效：1。房地产供给大幅增长，居民居住水平不断提高，居住条件和环境得到改善。“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33。2亿平方米，其中住房竣工面积为27亿平方米，分别比“十五”增加了13亿平方米和10。5亿平方米，“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善，到2009年底，城镇居民人均住房面积约30平米，比2005年多了4平米。
2。推动了经济发展。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高，2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12。1%，比2005年提高1。9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高，2010年全国税收总收入为7。3万亿，和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8。9，比2007年提高2。9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2。9万亿，占全国财政收入的35。4%，比2009年提高14。6个百分点。
2011-05-05 14：38：30
尚教蔚：
3。住宅产业拉动相关产业效应明显。以2010年为例，全国住房投资为3。4万亿元，按照住房建设带动系数1。7估算，可带动相关产业为5。8万亿元。
4。促进了就业增长和城市发展。2009年城镇房地产业就业人数为191万人，比2005年增加了44万人；建筑业2005年就业人数为1178万人，比2005年增加了251万人。
房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体，扩展了城市空间，提升了城市档次，带动了城市基础设施建设，改善了城市功能城市面貌和投资环境。
5。房地产市场相关制度建设稳步推进。“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度，其中成效显著的如完善了土地“招拍挂”出让制度，完善了住房保障制度。
2011-05-05 14：46：12
尚教蔚：
下面我们来看看主要问题。
1。地方政府过度依赖土地财政，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38。9%，增长到2010年的65。9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。
2。保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2008年以前，保障性住房以经济适用房为主，所以我们以经济适用房为例，2006-2009年，经济适用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4。5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7。7%。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。
2011-05-05 14：47：55
尚教蔚：
3。房地产宏观调控效果不彰。2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用，但相当一部分问题一直存在，表明调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是供给偏紧需求过旺；二是房价持续攀升；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。同时还存在短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变幻，长期预期又不明晰。
4。房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面：一是税费种类繁多，现阶段我国房地产领域税费种类过多，收费项目多于税收项目；二是税费结构不合理，费大于税且比重过高。房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限，造成地方政府将土地出让收入视为第二财政，对土地财政严重依赖。三是重流转轻持有，重流转轻持有的税制模式，一方面提高了土地与商品房的成本，抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力，另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。四是税费管理不规范。
2011-05-05 14：48：35
尚教蔚：
第三方面，房地产市场2011年预测与“十二五”展望。
先看2011年房地产市场走势。
1。潜在的投机性、投资性需求旺盛，但消费型需求动能积聚不足。巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动；负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移；人民币升值预期短期难以改变，外资对国内房地产市场的套利需求强烈；另一方面，消费型购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚；持久收入预期与消费型购房需求趋向谨慎。
2。商品房供给增幅趋缓，住房市场供给结构分化。2011年商品房供给增幅可能趋缓；中高档大户型住房供给和供给预期趋紧；各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。
3。房地产调控政策面临多方挑战，政策实施可能出现反复。面对房价快速上涨，我国政府今年不断加大房地产市场调控，在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制，房地产调控面临多方挑战；更严厉的调控政策在2011年将被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增加政策出台的实施难度，导致调控政策实施出现反复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。
2011-05-05 14：49：15
尚教蔚：
4。年内商品房价可能进入相持态势，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力；主要体现在2011年“十二五”国家保障性住房建设目标，必将形成重高档住房供给进一步趋紧，低档住房供给大幅增加的强烈预期。二是由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在。三是经历2008到2010年间调整、经验和教训，房地产开发企业控盘能力大增。大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。
2011-05-05 14：50：27
尚教蔚：
“十二五”及未来十年房地产市场展望。
首先，从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势，导致我国城市新增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。二既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局，则经济在三到五年收入增长既有后，既有家庭改善型需求可能再次释放。三城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。
2011-05-05 14：52：04
尚教蔚：
其次，从房地产市场供给来看，近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势，“十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期，但出现大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购置新开工高峰，在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供给，国家近年来加大了住房保障支持力度，大批增长的中小户型用房供给将在2011、2012年集中上市。“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发建设能力。我国处于资源约束严重的国家，人均可供开发用地少，不允许我国住房建设过度扩张，新增房地产供给不可能长期快速增长。我国经济发展属于典型的政府主导型，当房地业调整接近经济增长时，中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。
2011-05-05 14：54：44
尚教蔚：
二、存量市场二手房控比示范量，将逐渐增大。
房地产政策看，房产，特别是住房是满足居民住房需要和财富项目手段，是民生保障的最重要的组成部分，因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。二是“十二五”和未来十年，我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增长，人民币升值压力短期内也难以得到有效改善，因此巨大的投资性购房需求将持续存在。为维护市场稳定和保障民生，国家调控政策重点仍未大力抑制投机性住房需求。
住房持有税是最有效调控手段，也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。
2011-05-05 14：56：06
尚教蔚：
第四方面，政策建议。
1。建立保障性住房建设管理长效机制，建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理，具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化，法律、法规、政策监督一体化。
2。制定房地产市场中长期发展战略规划地必须首先掌握详实的房地产基础数据，需要开展房产普查，在准确掌握房地产基础数据机相关信息的基础上，根据今天经济社会发展、土地供求、城市化进程、人口变化、居民收入增长、房地产市场供求等制定切合实际的中长期战略。
3。全面加强房地产市场监管，以规范房地产开发进度管理，主要是严格执行房地产开发进度行业标准。加强房地产数据统计和信息发布，建立全国统一联网公开透明的房地产基础数据统计和信息发布平台。由国家统一制定科学合理的房地产数据和信息统计方法，来源方式和发布方式。
4。改革土地财政，完善房地产税费。改革土地财政，改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，探索稳定地方财税收入的可行途径，如房产税，降低地方政府对段系利益的依赖，保障地方收入财政收入的可持续性。整合房地产开发与交易环节税费，需要“正税少费零多”整合房地产开发与交易环节税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。
开征房地产持有税，改变“重流通，轻持有”的房地产税费思路，开征房地产持有税。弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，调节住房市场分配。通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。
我的发言就到此结束。谢谢。
2011-05-05 14：57：09
谢寿光：
感谢尚教蔚副主编对“十一五”中国房地产的回顾以及“十二五”发展的展望，下面我们有请本书的副主编李恩平副研究员就我国城镇住房市场的几点分析与思考。大家欢迎。
2011-05-05 14：58：09
李恩平：
大家下午好。我的主题是：我国城镇住房市场的几点分析。主要的内容有几个方面：一个是我们城镇住房总体的一个大致的估算，另外一个城镇住房供需关系的分析和判断，城镇住房分配关系的大致判断，城乡住房市场互动关系的判断，未来城镇住房需求的展望。
2011-05-05 14：58：41
李恩平：
我们城镇住房供给，大家尽管说了很多统计数据，但是目前并没有一个严格的内容，我们首先看看增量方面，从2000到2010年，我国城镇累计新增竣工住宅面积73亿平米左右，新增的套数大概在7300万套左右。2000-2010年城镇累计新增商品住房面积43。26亿平米，新增套数在4300万左右。我们再看存量市场，存量市场上，根据建设部2005年的统计，住房存量是107。69亿平方米，在2005-2010年新建住宅竣工面积大约是38亿平方米，我们考虑到城镇化过程中，有一些老旧的住房要拆迁，城镇要扩张，要纳入原农村和建制镇住宅面积，所以我们估算2010年末全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿左右。这是咱们城镇住房的估算。
2011-05-05 14：59：31
李恩平：
第二方面，城镇住房供需关系的判断。从理论上，我们住房的需求包括消费性和投资投机性两个方面。消费性是刚性需求，取决于人口和经济社会发展条件，决定长期住房市场趋势。投资投机性需求则以保值曾志伟目标，属于资本市场的派生需求，取决于像资本存量、利率、汇率等因素，是影响市场的短期波动。所以我们对于住房市场供需关系的判断实际上区分为两个层面，一是基于刚性需求的判断，二是包括投资投机性需求实际交易市场的判断。
我们看基于刚性需求的判断，从增量方面考察，08年开始我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，2010年开始从存量方面考察，2010年城镇人均住房建筑面积按照145亿计算，大概是30。2平米，按照户均2-3人，套均80-100平计算，也就是说城镇的住房统计，户均住房已经达到或者超过了一套以上的住房，这是已经相当高的。这是一个推论，按照一个家庭一套住房的需求来说，基于刚性需求的通许关系，已经由我们本诗集初的前几年的偏居紧的态势，转向了2009年之后的宽松态势。基于实际交易的供需关系怎么样？我们看到从2008年以外，我们的房价是整体保持快速增长的态势。2008年以外，我们的商品房的竣工销售率是大大小于1的。
我们的第二个推论实际的交易市场到目前，供不应求的态势还是比较明显的。所以根据两个方面的，一个是刚性需求，一个实际交易，结论是当前城镇住房市场中投资投机性需求占的比重还是比较高的。
2011-05-05 15：00：22
李恩平：
第三，我们对于城镇住房分配关系做一个分析判断。我们看到从1998到2009年的12年间新建住宅中53%以上为商品住宅，同时根据统计局的调查，我国城镇拥有商品住房家庭户比重是38%。在城镇人口当中，我们纳入农民工和集体户城镇人口中，家庭护人口比重低于75%，而农民工和集体户人口几乎不拥有住房，这样一个计算结果，意味着不到30%左右的城镇常住人口拥有了50%以上的商品住宅，我们在结合住房供给率接近甚至大于1。我们推论三能够得到的是相当部分家庭持有多套住房，商品房市场投资投机现象是非常突出的。
另外，我们对于住房分配关系方面。我们以2009年为例，2009年我国城镇家庭的平均房价收入是9。6，应该说大大高于国际水平5-6，我们在计算了城镇家庭的平均房价储蓄比是33。7%，这就意味着城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能完全购买一套商品住房。同时，我们对于不同的收入层次进行了细分，我们看到低收入户、中等偏小户、中等收入户，近60%家庭户房价储蓄比都在40以上，我们知道家庭的生命中能够形成储蓄的最多30年，这就意味着我们至少60%以上的家庭在我们现在的市场上是无力购房的。这是我们的数据可以得出的结论，这意味着中低收入家庭物理购房，消费型需求被驱逐出了购房市场。
2011-05-05 15：01：54
李恩平：
第四方面的判断，我们对于城乡住房市场互动关系也做了几个分析，我们看到从03年开始，我国城市房价开始快速上涨，而2003年大家对应了一个什么事情呢？我国农村人口的减少数和城镇人口的新增人口数开始下降了，这意味着城镇房价对应了城镇化速度的下降。我们再看2006年一个值得注意的，2006年城镇房价突破3000元，对应了2006年以后年度农户新建住房，开始改变了自1996年以来持续下降的态势，从2006年开始重拾升势并快速增长。这幅图可以看出相关的情况。
2011-05-05 15：03：34
李恩平：
第五方面，对未来城镇住房需求做一个分析。第一，我们考察一下，我们知道城镇的住房需求包括两个方面，一是城镇的既有家庭，还有一个城镇的新增家庭。我们首先看看城镇新增家庭，按照中国人的组建家庭的习惯，23-30岁左右是组建家庭的集中年龄段，这样我们把城乡23-30岁的年龄，在城市、城镇的分离人口，等几种人口在1998年呈现下降的趋势。而乡村的23-30岁的人口在中国存在了两个峰值。一是1998年，一是2004年左右。这就意味着城镇的新增家庭是从1998年的原有新增家庭是一个下降的趋势。我们从乡村到农村城市化人口，如果说城市人口比例是不变的，那就意味着我们在2014年会形成一个峰值，近几年我们的城市化速度下降了。那么很有可能我们的新增家庭的峰值可能要往前推，这两年已经完成了新增家庭的峰值了。
2011-05-05 15：04：45
李恩平：
六，城镇新增家庭和新增住房需求是呈下降趋势。
对既有家庭来说，前面看到，多数家庭和大套住房的持有家庭的消费需求已经满足了。他们大约占10。7%的无房家庭买不起房子可能要等到进一步的发展。由于住房市场存在过滤机制，既有家庭的改善性住房不会改变城市住房套数的供给，所以对住房市场的套数影响不大。
2011-05-05 15：05：42
李恩平：
结束语。一是我国城镇住房市场关系正面临结构性转型。由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在。我们在2005年2006年曾经提出房价可能有一个长期上涨的趋势，但是到今天根据我们的人口和城市化的变化趋势是一个刚性的推动力慢慢的消失了。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。
2011-05-05 15：06：17
李恩平：
第二点，当前城镇住房市场宏观效率应该是比较低的，既有劫富济贫的关系，同时也抑制居住城镇化进程。未来城镇住房市场泡沫风险的承受能力将逐步脆弱化，因为我们刚性需求把房价上涨的驱动力已经下降了，未来的一个价格变化就有可能会导致我们市场比较大的振荡，市场的脆弱性不断加剧。
2011-05-05 15：09：47
李恩平：
未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。今后有几点政策启示，根据这么一个市场结构，未来的调控的重心我们应该坚定不移的遏制、驱逐投机性购房需求。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。国家保障性住房建设考虑到新增家庭形成的需求下降，保障性住房建设，是不是要适当考虑一下要和未来的住房需求结构变化相适应，要考虑这么一个因素。
我就说到这里，谢谢。
2011-05-05 15：11：13
李恩平：
感谢李恩平副研究院对于中国住房市场以及政策极为有见地，而且很有新闻价值的报告。
本来这个单元里面还有一个提问和讨论。但是时间已经超过了，我就把这个任务交给我们后面的主持人。非常感谢专家和媒体的合作，这个单元就是第八本《房地产蓝皮书》的发布会完成了这项议程，感谢大家的支持，同时我要说两个补充：第一，刚才我介绍的时候，张汉亚研究员是中国投资协会的会长不是副会长。第二，我在这里面发布一个公告，明天上午，还是在这个地方，将会有一场重头戏。《中国城市竞争力蓝皮书》，城市竞争力报告将会在这里发布，对于媒体来说是一个大餐。谢谢大家的合作。
后面有请中国社科院城市发展与环境研究所潘家华所长，真正的重头戏在后面。请发言的教授们到前排就坐。
