“当前房地产调控已经到了关键时期,必须继续坚持调控不动摇。”近日来中央主流媒体持续释放房地产市场调控信号。
9月中旬，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强再次强调，坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施，促进房地产市场平稳健康发展。
日前，国土资源部与城乡和住房建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》）。此举是否意味着房地产市场迎来了第二轮调控？出台了哪些“新政”？对当前及今后的房地产用地和建设管理将产生什么影响？就这些问题，国土资源部土地利用司负责人回答了提问。
问：今年以来，房地产调控政策密集出台。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国发10号文件”）已实施5个多月，总体来看，调控的成效如何？此次两部委联合下发通知，出于什么样的考虑，是否意味着这一轮调控还将加码？
负责人：“国发10号文件”后，土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。
今年以来，国务院出台了一系列房地产调控政策，各部门积极响应，行动迅速，针对本部门的具体工作要求，出台了相关措施。但房地产用地供应开发建设管理中需要国土资源部门与住房和城乡建设部门密切配合的环节较多，两部门进一步加强协调，共同研究工作措施，发挥政策联动作用十分必要。因此，为更好地贯彻落实 “国发10号文件”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发了《通知》，从房地产市场调控的实际出发，要求两部门统一思想，提高认识，坚定信心，加强协作，形成合力，落实共同责任。
问：我们知道，国土资源部门与住房和城乡建设部门都会编制年度计划，两者是如何衔接的？
负责人：按照部门职能职责分工，住建部门编制实施住房建设年度计划，国土部门编制实施住房建设用地供应年度计划，两个年度计划互为依托，关系密切。从目前的工作情况看，两部门都在积极落实中央有关政策，按照各自的工作时间编制年度计划。
“国发10号文件”下发后，两部门深刻认识到，为加强两个计划的衔接，更好地发挥计划引导市场预期的作用，需要市、县提前做好协调，因此提出 “两个商定”：一是按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划；二是根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。
问：从住房建设项目用地审批环节上来看，有哪些新要求？
负责人：值得关注的是，《通知》要求市、县国土资源、住房城乡建设（房地产、规划）主管部门共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，形成联动，设定规定时限，加快各项审批的速度，缩短了住房项目供地、建设和上市的时间，有利于尽快形成住房的有效供应。
此外，为防止各种变更影响保障性住房建设进度，《通知》还明确，对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。
问：与年初部下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》相比，《通知》对于住房建设用地出让的管理好像更加严格了，能具体介绍一下吗？
负责人：两部联合下发的《通知》，在内容上更加注重政策可操作性，相关政策措施更加细化、实化，便于地方执行。
住房建设用地出让管理，涉及土地、建设、规划三部门衔接的重要环节较多，对住房建设项目能否按要求如约履行起着关键性作用。《通知》从规范编制拟供地块出让方案、制定土地出让的规划和建设条件、严格土地竞买人资格审查、严格划拨决定书和出让合同管理四个方面，提出了具体要求。
土地出让前，市、县国土资源主管部门要会同住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。换言之，土地在出让前就明确了相关基本条件，宗地供地条件、规划条件、建设条件统一在一个住房用地出让方案中，减少了出让后的不确定性，有利于缩短建设周期，加快住房尽早上市。
针对土地出让后更改规划和建设条件的情况，《通知》明确规定，非企业原因确需调整规划和建设条件的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
此外，从我们调查掌握的情况看，当前房地产用地中存在的违法违规行为主要有4类。针对这种情况，《通知》明确，发现竞买人存在这些违法违规行为的，在结案和问题查处整改到位前，禁止或闲置竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。此举目的在于：一是积极贯彻“国发10号文件”有关规定；二是加强供前监管，对发现闲置、囤地炒地、违法用地的企业，严格限制或禁止其取得新的土地，从源头上防治闲置土地和违法违规用地；三是希望能探索建立房地产行业诚信机制，为房地产行业的长远发展奠定良好基础。
另外，《通知》还对土地出让后的开工时限做了限制性要求，明确各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。
问：对于解决“批后监管”这个老问题，此次调控是否有“新武器”？
负责人：政策是一以贯之的，即加强对住房用地供地和建设的监管。亮点有两个：一是加强房地产用地供应监管。各省（区、市）国土资源主管部门要加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管，对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。二是房地产开发项目竣工验收时，住房城乡建设主管部门要会同国土资源主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。
问：对于闲置土地、调整容积率等违法违规行为的查处，这次要“动真格的”了？
负责人：这个问题要从《通知》中去找答案。具体来说，就是两部门联合查处，互通信息。
《通知》要求，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。
此外，要加大违法违规房地产用地信息公开。市、县住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报已查处的违法违约企业名单；省（区、市）国土资源主管部门要按季度将发现和查处违法违规房地产用地的情况，在向社会公布的同时，将有违法违规行为的房地产企业名单，及时抄送住房城乡建设、国有资产、工商、金融及监管、证券等部门，配合相关部门认真落实国发10号文件有关规定。
