尽管本轮楼市调控政策颇为严厉，但保护刚需，主要打压投资、投机性需求的主旨仍很明显。为此，全国各地微调住房公积金政策的步伐并未放慢。

　　根据中原地产最新的监测数据，截至11月9日，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高了贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有异地互贷、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。与这些城市情况类似，哈市住房公积金政策于近日也进行了微调。业内专家认为，不少地方的楼市调控政策悄然微调，虽然覆盖面有限，但有利于满足刚需人群的实际购房需求。

　　哈市公积金贷款

　　个人最高额度提至50万元

　　据媒体公开报道，今年6月8日，哈市住房公积金政策曾有一次调整，根据住建部下发的通知，下调个人住房公积金贷款利率，5年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.2个百分点，由原来的4.9%下调至4.7%；5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由原来的4.45%下调至4.2%。此外，对存款利率也做了调整。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.1个百分点，由0.5%下调至0.4%；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.1%下调至2.85%。公积金个人贷款限额最高40万元，联合贷款最高额度75万元，同时，住房公积金个人贷款最长年限为30年。

　　据市公积金管理中心相关负责人介绍，今年6月8日(含)以后发放的个人住房公积金贷款，执行新利率。6月8日前发放的未到期个人住房公积金贷款，即存量贷款，将自2013年1月1日起执行新的利率标准。

　　另根据日前哈市出台的《关于省内异地缴存住房公积金职工在哈购房使用哈尔滨市住房公积金贷款的相关政策规定》，凡省内按规定缴存住房公积金的职工在哈尔滨市购买商品房或二手房，均可申请公积金贷款。根据该规定，符合条件的省内异地居民在哈购房，可与哈市职工一样享受各项公积金贷款优惠政策，贷款最高额度为50万元，组合贷款(公积金 商业贷款)最高限额85万元；贷款最长期限为35年。

　　此外，省内异地职工在哈市购买第二套住房时，也同哈市职工一样，在还清上一次公积金贷款并连续正常缴存住房公积金6个月后，即可再次申请公积金贷款，贷款优惠政策不变。记者从哈市公积金咨询热线96399获悉，住房公积金贷款利率也悄然进行了微调，第一套房贷款5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率降至4%，5年期以上个人住房公积金贷款利率降至4.5%，第二套房贷5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率为4.4%，5年期以上个人住房公积金贷款利率为4.95%。关于首付额度，90平方米以下，需支付至少20%的首付款，90平方米以上，需支付至少30%的首付款，二套房贷需支付最低60%的首付款。

　　房地产业内人士根据调整后的新政算了一笔账，以一户家庭采用纯公积金贷款40万元购买首套住房为例，若按等额本息还款方式分20年还清，则之前的月供为2617.78元；降息后，其月供将降至2573.98元，降息后每月可少支出43.8元，总还款额可减少约10510元。

　　保护刚需，34城放宽公积金政策

　　日前，广东省江门市公积金管委会同意开平、鹤山两地调整公积金贷款额度的申请。内容是开平市住房公积金贷款调整为首套房贷款最高限额统一提高至1人25万元，2人或以上50万元；二套房1人20万元，2人或以上是40万元。对此，当地有关部门负责人11月6日在接受媒体采访时表示，公积金政策的调整符合国家保障首套房置业的需求，不违反调控相关政策。

　　实际上，在此之前，已有多个城市调整公积金政策，自11月1日正式执行的江苏镇江住房公积金新政规定，公积金申请贷款额度最高可达80%，而且子女买房可提取父母公积金部分进行还贷。10月20日，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整，武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。除此之外，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。

　　根据中原地产最新的监测数据，截至11月9日，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有异地互贷、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

　　“在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量萎缩，而今年以来，在限购仍为调控‘红线’的背景下，公积金贷款政策的调整可以更为积极的鼓励刚性需求入市，因此，公积金购房政策也成为地方政府密集调整的主要手段。”链家地产市场研究部张絮认为，目前，进行公积金调整的城市，主要方式基本都是提高贷款额度和降低首付比例等。但近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更大，购房人在使用公积金贷款和使用方面更加灵活。对刚需购房者影响明显，大幅降低了刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。

　　“公积金贷款调整的受益对象特定，支持刚需人群，其政策出发点也正符合当前房地产政策的调控方向。”中国房地产学会副会长陈国强在接受媒体采访时表示，相比其他政策，公积金方面地方政府可以自主决策，具有一定自由度。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，这些调整政策“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调起来最容易的执行办法”。

　　公积金微调刺激成交量上涨

　　除不影响限购限贷底线，公积金政策成微调主要手段的另一深层次原因是“公积金政策直接影响大，目前商业贷款的基准利率为6.55，而公积金的基准利率为4.5，相当于商业贷款的7折以下”。中原地产市场研究部总监张大伟表示，以贷款1万元20年为例，“公积金贷款月供为63元，而商业贷款则为74.8元，利息差距巨大，公积金政策微调可以直接增加购房者购买能力”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也告诉记者，各地针对公积金的一些调整政策，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。他认为，“调整公积金政策，除了可以刺激部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护”。尤其是在当前房地产市场处于“不温不火”的阶段，一定程度上可以刺激市场成交量的回升。

　　的确，中指院数据显示，在10月29日至11月4日的一周内，重点监测的40个城市中，36个城市周均成交同比增长，其中长沙增幅最大，达到545.82%。重点城市中，10个城市周均成交同比全部上涨，其中杭州涨幅最大，达到252.82%。环比方面，上周成交量继续冲高，达到年内第二高点，主要城市中，除北京下调8.5%外，上海环比上涨35%，深圳环比上涨5.8%，整体上涨城市数量达到7成。对此，张大伟认为，一方面是因为国庆期间的认购持续反映到签约上，促进了市场数据的复苏。另一方面，土地市场的升温、地方公积金政策的微调也给购房者对市场的判断造成影响，刺激楼市消费。

　　“市场预期对购房者尤为重要。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。因此，部分观望购房者开始行动，刚需人群也开始从大中城市向中小城市扩展。

　　一线城市公积金政策不变

　　房价波动不会太大不同于二三线城市公积金贷款政策的“衣带渐宽”，一线城市则鲜有松动的痕迹。除了深圳以外，广州、北京和上海并没有在公积金申请额度上有所变动。

　　中国房地产协会市场委员会副秘书长陈啸天认为：“大城市和二三线城市分歧原因在于市场现状不同。北京今年的房地产市场其实卖得不错，价格也不算低；上海房市本身总的供货量也不大，有这些因素在，大城市也不着急改变相关政策，不然结果就是把房价继续往上拱。”

　　“目前政策相对稳定，自住需求支撑的楼市已然企稳，由于宏观经济形势并不乐观，再收紧楼市政策的可能性微乎其微，所以期待楼市大幅下跌并不现实，但也不会大幅上涨，2013年楼价仍会以稳定为主。”中原地产高级研究经理瞿安新表示。

　　而根据近年来的年底和年初的市场表现，中国房地产协会市场委员会副秘书长陈啸天认为，明年一月份或许是一个不错的购房时机，“年内一些企业考虑到全年的业绩指标，10月份已经有了初步的优惠政策，现在房价比5月份已有所下滑；明年1月，一些公司为了争取业绩开门红也会有所动作，加上年初银行贷款额度较为充足，房贷利率可能相对优惠，是个不错的出手时机。”