《赤峰市物业管理办法》(以下称《办法》)已于2012年12月1日起施行。对已经施行的《办法》，群众倍加关注那些与自己切身利益密切相关的信息：正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限是如何规定的?物业管理区域内有哪些禁止行为?物业管理区域内供电、燃气、供水、供热、排水、通信、有线电视等经营单位以及物业服务企业和业主，应当如何依法承担管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任?住宅专项维修资金如何使用？

　　问：“什么可以导致丧失业主委员会资格？”　

　　答：“过去，在我市曾发生过拖欠多年物业费的业主以业主委员会委员的身份组织广大业主，以“合法”身份带头欲炒掉原物业服务企业的事件。对大部分业主来说，这可能成为部分欠费者逃脱欠费的一个理由。拥有业主委员会委员资格需要哪些条件?这方面的规定相对模糊是产生“恶意炒物业”现象的根源。《办法》施行后，这一现象将会得以遏制。《办法》规定了业主委员会委员资格自行终止的条件：因物业转让、灭失等原因不再是业主的;因疾病等原因丧失履行职责能力的;依法被限制人身自由的;拖欠物业服务费的;以书面形式向业主大会提出辞呈的;拒不履行委员职责的;利用委员资格谋取私利的;侵害他人合法权益的;年度累计缺席业主委员会会议二次(含二次)以上的，任职期内累计缺席业主委员会会议三次(含三次)以上的;法律、法规以及管理规约规定的其他情形。”

　　从中不难看出，缴纳物业服务费是业主应履行的义务之一。业主欠费后即不拥有委员资格，带头炒物业的现象将会减少。

　　问：“如何避免开发建设遗留问题与物业服务范畴？”

　　答：“以前，由于前期物业管理不规范，经常导致因水、电、暖、绿化等原因引发物业服务纠纷。由此导致的一个恶果是：业主委员会将开发建设单位的一系列遗留问题的“烂账儿”全算在物业服务企业头上，水、电、暖、绿化等方面在保修期内出现问题都找物业服务企业解决。广大业主的切身利益受损，物业公司成了业主的“出气筒”，物业公司有苦难言。

　　为避免此类现象发生，减少麻烦，《办法》规定，建设单位应当在办理建设工程施工许可证前完成物业管理招投标工作。中标的物业企业在前期物业管理期间履行以下职责：参与工程验收和分户验收，对发现的质量问题及未按图纸施工的，向建设单位或施工提出整改建议;掌握物业管理区域内共用设施设备、管线的布置，就设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共用设施设备的安装、调试等工作;督促建设单位、施工单位整改开发建设中的遗留问题;根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序;配合街道办事处、苏木乡镇人民政府做好业主大会筹备、业主委员会成立工作;前期物业服务合同约定的其他事项。”

　　无疑，前期物业管理的相关规定，增强物业服务企业的“话语权”和“参与权”，如能落实到位，对广大业主和物业服务企业来讲，利莫大焉。

　　问：“什么是物业质量保修金制度？”

　　答：“《办法》中一个最大的亮点是：对新建住宅小区实行物业质量保修金制度。

　　从物业行政主管部门的角度来看，有了物业质量保修金制度这一“制约权在手”，对相差方的约束无疑有利于提高建筑工程质量。一旦出现质量问题，也不至于因为没有相关制约手段，产生屡次协调屡次没有结果甚至相关方“人去楼空”，导致众多业主利益受害的现象发生。

　　据《办法》规定，建设单位应当在住宅小区综合验收前，按照建筑安装总造价的百分之二比例，向物业行政主管部门设立的专门账户交存物业质量保修金。”

　　问：“什么情况下才能使用物业质量保修金?保修金保证的保修责任期限如何确定的?”

　　答：“物业质量保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅物业交付业主使用之日起计算。正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热系统，为5个采暖期;供冷系统，为2个供冷期;电气管线、给水管道、设备安装，为2年;装修工程，为2年;其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

　　问：“物业服务企业到底管什么？”

　　答：“《办法》中的物业管理事项共有七项，其中涉及“公”“共”字眼的事项占了三项。

　　《办法》规定物业管理事项一般包括下列内容：物业共用部位的维护和管理;物业共用设施设备的运行、维护和管理;物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;协助相关管理部门做好安全、消防、交通等工作;物业装饰装修管理服务;物业档案资料的管理;其他管理事项。

　　除此而外，在物业服务企业应当履行的义务中，《办法》规定“报告义务”与业主利益密切相关：发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

　　为达到管理目的，物业行政主管部门将通过建立物业服务企业动态监管系统，对有不良行为的物业服务企业实行“黑名单”制度，并定期向社会公布各物业服务企业的信用信息及信用等级。”

　　问：“《办法》中的禁止行为都包括什么？”

　　答：“在现实生活中，物业管理区域内的禁止性行为对维护广大业主的利益有利无害。为维护广大业主和相关方面的利益，《办法》对物业管理区域内的禁止性行为加以明确，禁止性行为包括：损坏或改变房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;改变按照规划建设的私有建筑、公共建筑和共用设施设备的性质和用途;擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;违章搭建;擅自设置摊点、集贸市场和店外经营;随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地;擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音;利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

　　问：“《办法》中水电暖气的责任界限是如何划分的？”

　　答：“在日常生活中，经常会因水、电、暖、气等相关责任区域的界限划分不清导致纠纷多发。《办法》中将经营单位、物业服务企业及业主的维护责任划分得比较清楚。

　　供电管线、设施设备：属业主共有变压器(含变压器高压引线)、单元或楼栋进户总开关上接点(楼栋外墙总接入点)到变压器部分由供电单位负责;单元或楼栋进户总开关上接点(楼栋外墙总接入点)以内属业主共有部分由物业服务企业负责，所发生的费用均从住宅专项维修资金中列支。属业主专有部门，可委托物业服务企业维修，所发生的费用由业主或责任方承担。

　　燃气管线、设施设备：业主专有部门以外的由燃气经营单位负责，所发生的费用由燃气经营单位承担;属业主专有部分，由燃气经营单位维修，所发生的费用依照合同的约定处理。

　　供水管线、设施设备：建筑物外墙以外部分由供水单位负责，所发生的费用由供水单位承担;建筑物外墙以内属业主共有部分由物业服务企业负责，所发生的费用从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分，可委托供水单位或物业服务企业维修，所发生的费用由业主或责任方承担。

　　供热管线、设施设备：供热单位应当对热用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修的责任，物业服务企业负责做好组织和协调工作。热力站出口到采用分户控制供热的热用户入户阀门(包括阀门、热计量表等)，热力站出口到尚未实施分户控制供热(单管循环管网供热)的热用户单元或楼栋入户阀门井(包括阀门)，所发生的维修费用由供热单位负责，其他属业主共有部分所发生的费用，从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分，所发生的费用由业主或责任方承担。

　　排水管线、设施设备：物业管理区域属业主共有的排水管线、设施，由物业服务企业负责，所发生的费用从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分，可委托物业服务企业维修，所发生的费用由业主或责任方承担。

　　通信、有线电视等管线、设施设备：由经营单位与业主按照有关规定或合同的约定处理。”

　　问：“如果没有住宅专项维修资金怎么办？”

　　答：“对没有住宅专项维修资金或住宅专项维修资金余额不足的，住宅小区相关部位的维修、更新和改造费用，《办法》规定，住宅专项维修资金余额不足或无专项维修资金的住宅小区，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用，由业主委员会或社区居民委员会组织业主筹集，并按规定分摊：属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单栋房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该栋房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。”

　　问：“邻居阻挠维修怎么办？”

　　答：“俗话说，远亲不如近邻，近邻不如对门。可现实生活中，住在同一幢楼房内的业主们却会遇到这样的烦恼事：整幢楼或某个单元楼的水、电、暖、气等公共部位需要维修，可一楼的邻居却以种种理由阻挠维修;顶楼防水层渗水，非顶楼住户以种种借口拒绝在使用专项维修资金申请书上签字……其实在这里，那些阻挠维修或拒绝签字的业主就没有换位思考：如果利益受害的对方是你家，你该如何?

　　今后遇到这种情况，《办法》相关规定会为利益受损业主“撑腰”：物业共用部位、共同设施设备维修、更新和改造时，相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。”