为进一步抑制投机性购房，去年年末，备受关注的二手房营业税新政策终于出台了新规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。政策执行时间为一年。个人住房转让营业税征免时限恢复到5年意味着什么？政策理解和把握上需要注意哪些问题？

　　一、享受优惠政策的普通住房标准

　　享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上; 2.单套建筑面积在140（含）平方米以下; 3.实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

　　二、如何确定购买房屋的时间？

　　个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　三、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，如何办理免税手续？

　　2010年1月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　四、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，应以什么作为差额征税的扣除凭证？

　　个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

　　五、个人无偿赠与不动产行为是否征收营业税？

　　个人无偿赠与不动产，属于下列情形之一的暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　六、二手房营业税政策“2改5”后，满五年与未满五年住房税费比较